撰文者：常子薇律師

所謂「頂樓加蓋」（即俗稱的頂加），是指建築物完工並取得使用執照後，在頂樓進行第二次的增建工程，其增建的建物種類並不僅限於常見的鐵皮屋，像是採光罩、遮雨棚等等設施都同樣屬於頂樓加蓋的範圍。

依照公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈頂樓平台部分屬於全體所有權人共有，除非有經全體住戶同意，對於頂樓空間要如何使用、管理訂立「分管契約」外，頂樓空間不可以作為單一住戶獨立使用。

為了保障住戶權益，如果遇到頂樓住戶擅自加蓋鐵皮屋時，可以採取以下措施：

1-可以向行為人提起民事拆屋還地之訴：

最高法院84年度台上字第2683號民事判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。本件上訴人既未經全體共有人之同意，擅於前開大樓十二樓之一屋頂平台加蓋系爭建物，自係侵害共有人之權利。被上訴人主張所有權被侵害，請求上訴人自系爭建物遷出並拆除，洵屬正當，應予准許。」

→所有權人可以主張行為人沒有徵得全體住戶的同意，擅自加蓋鐵皮屋，侵害所有權人的所有權利為由，請求法官命行為人拆除鐵皮屋。

2-可以向行為人提起刑事竊占罪之告訴：

刑法第320條第2項規定：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」

最高法院66年度台上字第3118號刑事判決：「刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，為即成犯，於其竊佔行為完成時犯罪即成立，以後之繼續竊佔乃狀態之繼續，而非行為之繼續。又因所竊佔者為他人不動產，祇是非法獲取其利益，其已否辦理登記，與犯罪行為之完成無關。」

→在私自占用頂樓空間的情況下，客觀上行為人占用不屬於行為人的頂樓公共空間、排除其他住戶使用，且行為人占用一段時間，符合「持續性」、「排他性」要件；行為人主觀上也有意圖為自己謀取利益時，得該當竊佔罪的要件。

3-小結：頂樓空間理論上是屬於全體住戶所有的，在沒有特別約定，或是沒有全體住戶、區分所有權人會議同意的前提下，不可以擅自將頂樓空間占為己有，否則將面臨民事、刑事責任，得不償失。

文章資料內容僅供參考，不宜直接引用為主張或訴訟用途，具體個案仍建議洽詢專業律師。