30 秒看懂
- 租約寫「遲繳一個月就終止」，這一條無效。
- 房屋欠租要達到兩個月的租金金額，房東才能因為欠租終止租約。
- 押金要不要先扣掉再算，法院見解不一。房東保守起見，扣掉押金後仍欠兩個月再出手。
- 終止前要先定期限催告，住宅還要在終止前30天書面通知。
- 就算租約終止了，房東也不能換鎖、斷水斷電，房客不搬只能走法院。
租房子這件事啊，房東在意的是租金能不能準時入帳、房子的屋況能不能維持好。當然，正常使用留下的痕跡難免，但房東總希望遇到愛惜房子的好房客。房客在意的則是能不能租得久、租得穩、租得安心：租期內不要被請走、續約時也不要漲價太多，或者是明明住得很好卻不能續約。說到底，雙方要的都是一段平穩、安穩的租賃關係。
不過，在實務上的租屋糾紛裡，遲繳租金是最常見的一種。房客可能一時周轉不靈，可能忘了繳，也可能跟房東有其他爭執，賭氣不繳。房東為了防範這種情況，很常在租約裡寫上這樣一條：
「承租人遲繳一個月租金，出租人得終止租約。」
這一條到底有沒有效？房東真的可以因為房客晚繳一個月，就要求房客搬走嗎？這篇文章就從這個條款談起。
一、「遲繳一個月就終止」的約定，有效嗎？
先講結論：沒有效。
先看法律怎麼規定。民法第440條第1項、第2項規定：
民法第440條第1項、第2項
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
也就是說，房屋的欠租要達到兩個月的租金金額，房東才可以因為欠租終止租約。
那租約可以約定得比法律更嚴格嗎？不行。法院一向認為，這條規定是為了保護經濟上相對弱勢的承租人，屬於「強制規定」。民法第71條規定，法律行為違反強制規定者無效。所以租約裡比「兩個月」更嚴格的約定，都會被認定無效。
近年的法院判決也都是這樣看：
二、房東到底要怎樣才能終止租約？
前面已經看過民法第440條第2項，這裡再複習一次，因為它是整件事的核心：
在這個基礎上，房東要合法終止租約，還要通過三道關卡。
1第一關：欠租達兩個月租額押金要不要先扣？法院正在吵
過去的實務見解認為，計算欠租有沒有達到兩個月時，要先把押金扣掉。依據是土地法第100條：
土地法第100條
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
第3款的「除擔保金抵償外」，就是先扣押金的依據，這裡的擔保金指的就是押金。
不過這一條有一個問題：它本來只適用於不定期租約。
不定期租約就是沒有約定租期的租約。很多租約就是這樣來的：租期到了沒有續簽，房客繼續住、房東繼續收租，依民法第451條，就會變成不定期租約。不定期租約原則上雙方可以隨時終止，所以土地法第100條特別限制房東，只有在這六種情形，房東才能收回房屋。
定期租約就不一樣了。租期內房東本來就不能隨便終止，租期屆滿房東就可以收回。所以最高法院很早就認為，土地法第100條不包括定期租約。
那定期租約為什麼也要先扣押金？最高法院44年台上字第516號原判例認為，第3款押金抵償的規定，雖然是針對不定期租約設計的，但定期租約遇到欠租，道理是一樣的，所以應該「類推適用」。所謂類推適用，就是法律沒有直接規定到，但因為情況相同，借用同一條的規定來處理。之後最高法院一直維持這個見解，所以過去不論定期或不定期，房屋欠租都要先扣押金。
照這個算法，押金收兩個月，房客實際上要欠到第四期，房東才有機會終止。
例如臺灣臺中地方法院113年度簡上字第500號判決查看全文：房客欠了兩期，房東就用LINE通知終止。法院認為扣掉押金後，房客根本沒有欠租，所以終止不合法。
不過，這個見解在去年底出現了重大轉變。臺灣高等法院暨所屬法院114年法律座談會民事類提案第5號查看全文的研討結果認為，住宅租賃應該適用租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款，欠租達兩個月租額，不用先扣押金。土地法第100條第3款在住宅租賃不適用，定期、不定期租約都一樣。
座談會的主要理由是：條例立法時，主管機關已經表明不希望延續「押金抵租金」的作法。依條例第3條第13款、第7條第2項，押金是用來擔保房客損壞房屋的賠償責任、遺留物的處理，以及租約結束時結算債務。如果還要先扣押金，房客實際上要欠到四個月，押金反而無法發揮原本的擔保功能。
座談會之後，臺灣苗栗地方法院115年度苗簡字第137號判決查看全文、臺灣新北地方法院115年度訴字第1258號判決查看全文等判決已經跟隨這個見解。但也有法院仍然堅持要先扣押金，例如臺灣桃園地方法院115年度小上字第15號判決查看全文。所以，目前實務上還沒有完全統一。
保守起見，以「扣掉押金後仍欠兩個月」為準再出手，不管遇到哪一種見解的法院，都不會出錯。
被終止時，仍然可以主張應該先扣押金，但要知道最新的見解不一定支持你。
2第二關：達到門檻後，正式催告
民法第440條第1項要求房東先「定相當期限」催告房客繳租，例如限期7天內繳清，期限到了房客還是不繳，才可以終止。
這裡有一個需要注意的點：催告必須在欠租已經達到門檻之後才發。最高法院111年度台簡上字第44號判決查看全文就認為，催告當時欠租還沒有達到兩個月，就算房客之後一直沒繳，終止也不生效力。
所以房客一開始欠租時，房東當然可以隨時催討，也應該留下紀錄。但要作為終止依據的那一次正式催告，一定要等門檻達到之後再發。
3第三關：終止前30日，書面通知住宅才有
租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款規定，出租人因欠租提前終止租約的，應該在終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人。
臺灣臺南地方法院113年度訴字第1797號判決查看全文中，房東直接用起訴狀表示終止，沒有提前30天以書面通知，法院認為終止不生效力。
也就是說，即使欠租金額和催告都符合了，住宅租約最快也要在書面通知送達後30天才會終止。
- 欠租達兩個月租額押金要不要先扣，見解分歧，房東保守起見先扣。
- 達到門檻後正式催告定期限催告，期限到了仍然不繳。
- 住宅：終止前30日書面通知並附上欠租的證據。
三、用時間軸算一次給你看
假設條件：住宅，每月1日繳當月租金，押金兩個月，房客從1月開始都沒繳。信件寄出當天送達，催告期限7天。
因為是每月1日先繳當月的租金，屬於民法第440條第2項後段所說的「每期開始時支付」，所以除了欠款金額要達兩個月，還要遲延超過兩個月。
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寄出正式催告約3/2約4/2
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催告期限屆滿3/94/9
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寄出終止通知3/104/10
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租約終止約4/9約5/10
換句話說，就算用最快的算法，從房客開始欠租到租約合法終止，也要三個多月。用最保險的算法，則要四個多月。
四、給房客：你的保障，以及你仍然要負的責任
1收到終止通知，先檢查三件事
- 欠的租金有沒有達到兩個月的金額？（可以主張先扣押金，但不一定被採納）
- 房東有沒有在門檻達到之後，先定期限催告？
- 如果是住宅，房東有沒有在30天前以書面通知，並附上欠租的證據？
2房東不能自己動手
就算租約真的已經終止，房東也不能換鎖、斷水斷電，或是把你的東西丟掉。遇到這種情況，可以報警處理，房東可能涉及刑法第304條的強制罪，也要負民事上的賠償責任。房客不搬，房東只能到法院起訴請求遷讓。
3終止不合法，不代表不用繳
欠的租金還是要繳，還要加上遲延利息。房東之後合法終止，如果你還不搬，就要支付相當於租金的不當得利（民法第179條），租約如果有約定違約金，也可能要另外負擔。開頭那件臺北地院的案子，房客最後就是被判要搬離，並補繳欠租。
4有爭議時，可以找誰
各地方政府的地政單位設有租賃爭議調處，也可以向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解。經濟上有困難的，可以洽詢法律扶助基金會，或直接諮詢律師。
五、給房東：怎麼做才不會踩到紅線
1租約不要寫「遲繳就終止」
寫了也沒用。如果是住宅，還要特別注意：租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定，住宅租賃的出租人和承租人之間「視為具消費關係」，適用消費者保護法。內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，不得記載事項第9點明文禁止記載違反強制或禁止規定的條款，依消費者保護法第17條第4項，違反的條款無效。
也就是說，房東自己準備的租約範本，很可能被當成定型化契約來檢視，寫了不該寫的條款，不但無效，還可能被申訴。
2照程序走，證據留好
房客一欠租就催討，並保留紀錄（訊息、存證信函、郵局回執、欠租明細）。達到門檻後正式催告，期限到了再發終止通知。
3通知方式：存證信函最穩
催告在法律上沒有限定形式，但住宅的終止通知要求書面。有法院接受LINE，臺灣士林地方法院114年度訴字第2104號判決查看全文就認為，LINE訊息中以文字寫明欠租事證和終止的意思，可以算是條例要求的書面通知。但不是每個法院都會這樣認定，而且還有對方是否收到的舉證問題。
本文建議：如果要用LINE的文字訊息作為通知方式，一定要在租約裡明文約定（應記載事項第20點有這個選項）。租約沒有約定的話，書面通知還是要用實體紙本，最穩妥的就是存證信函。
4絕對不能自力救濟
換鎖、斷水電、搬東西，可能讓你從有理變成沒理，甚至吃上刑事官司。
5想讓房客準時繳，可以怎麼做
- 約定合理的遲繳違約金。但金額過高，法院可以依民法第252條酌減。
- 找保證人。
- 租約辦理公證，並約定逕受強制執行（應記載事項第21點）。房客欠租不付、到期不搬，可以不用打官司，直接聲請強制執行。
6房客已經欠租了，談比打官司快
走完終止程序要三、四個月，房客不搬還要再打遷讓房屋的官司。如果雙方願意坐下來談，約定搬遷日期、欠租怎麼處理，簽一份合意終止書，這是有效的，也往往是最快的方式。
結語
從這篇文章可以看出，在欠租這件事上，現行法對房客的保護相當周到。欠租要達兩個月，房東要先催告，住宅還要提前30天書面通知。房東照程序走，最快也要三個多月才能終止租約。房客如果不搬，房東還得再打一場遷讓房屋的官司。押金最多只能收兩個月，往往不夠填補這段期間的損失。
但房客真正在意的，其實不是欠租時能拖多久。一個準時繳租、愛惜房子的房客，最想要的是租得久、租得穩、租得安心：續約時租金不要突然大漲，也不要在租約到期時，被房東一句話就請走。在這兩件事上，現行法的著墨反而不多。
本文認為，比較理想的平衡是這樣的：準時繳租、愛惜屋況的房客，應該在租期和租金漲幅上得到更多保障。不繳租、破壞房屋的房客，則應該讓房東能更快、更有效地處理。房東在意的是租金準時入帳、屋況維持良好，房客在意的是租期穩定、租金合理，兩邊都顧到，才不會失之偏頗。至於租期和租金漲幅該怎麼保障，牽涉的問題比較多，之後再另文討論。
在法律調整之前，房東守住紅線、照程序走，房客清楚自己的權利和責任，雙方才能維持一段平穩、安穩的租賃關係。
常見問答
Q1店面、辦公室也一樣嗎？
欠租兩個月的門檻和催告的要求一樣適用。但店面不適用租賃住宅市場發展及管理條例，所以沒有30天書面通知的規定，也沒有座談會「不用扣押金」的見解。最高法院94年度第3次民事庭會議決議認為，土地法第100條所說的房屋包括營業用房屋，所以原則上仍要先扣押金。不過也有法院認為，土地法關於押金的規定不包括營業用房屋，例如臺灣高等法院臺中分院114年度上字第310號判決查看全文。
有點諷刺的是，依照座談會的見解，可能變成「店面要先扣押金，住宅反而不用」。座談會的審查意見也承認這個落差，認為這屬於立法政策的問題，而且住宅房客另外有30天書面通知可以保障。
Q2房客可以說「押金拿去抵房租」，然後不繳嗎？
不行。依條例第7條第2項，押金是在租約結束、房客返還房屋時才結算。過去所謂「先扣押金」，只是在計算房東能不能終止時，把押金算進去，不是房客可以拒繳租金的理由。
不過，如果房客已經欠租，房東和房客雙方都同意用押金抵充欠租，這是雙方的合意，當然可以。只是要注意，抵充之後押金就變少了，房東對屋況的擔保也跟著減少，可以考慮同時約定房客補足押金的期限。
Q3租約寫「押金不得抵充租金」，有效嗎？
在住宅租賃，押金本來就不是拿來抵租金的，依座談會的見解，這樣寫不會影響終止的計算。但依過去的實務見解，計算終止門檻時，這種約定不能排除土地法第100條第3款，仍然要先扣押金，例如前面提到的桃園地院判決。
Q4用LINE催告或通知終止，算數嗎？
催告在法律上不限形式，只要能證明對方收到就可以。住宅的終止通知要求書面，已有法院認為LINE的文字訊息可以算數。但本文建議，要用LINE通知，最好在租約裡明文約定。沒有約定的話，書面通知還是以實體紙本為準，最穩妥的是存證信函。